租賃合同可以涵蓋各種物品或場所，如房屋、車輛、設備等。小編為大家收集了一些租賃合同的典型范文，希望對大家撰寫租賃合同有所幫助。

房屋租賃合同糾紛

雙方就因乙方租用甲方________________門面事宜，達成以下協議：

2、乙方租用甲方門面，時間為________________到________________。形式為____年____簽。

3、付款方式：年租金為_________元整(大寫)。每_____年交一次房租。如果乙方生意好，甲方每年最多只能加______元，________元為上限。

4、乙方在租賃期間，自行裝修門面，甲方予以協助。甲方必須保證乙方的簡易房的建設權力，并且在合同期內不被拆除。若是被城管拆除，甲方按照天數推出租金給乙方，無需其他補償。

5、乙方在經營中要遵紀守法，一切相關稅費由乙方自己承擔。在租賃期間，如要求退租門面，或是自己經營不善，甲方不退租金，乙方可以轉讓，但必須征得甲方同意。

6、水電的暢通及屋面漏水應由甲方負責。水電費由乙方自負，根據市場價格調整而調整。

以上合同望甲、乙雙方共同遵守。本合同一式兩份，甲乙雙方各執一份。

甲方簽字：________________。

乙方簽字：________________。

簽訂日期：年月日

租賃合同糾紛

第一被告：_________________，男/女，出生，族，身份證號碼：_________________，住址：_________________，身份證地址：_________________，經常居住地地址：_________________，郵政編碼：_________________，聯系電話：_________________。

第二被告：_________________，男/女，出生，族，身份證號碼：_________________，住址：_________________，郵政編碼：_________________，聯系電話：_________________。

訴訟請求：_______________。

事實與理由。

此致

___________人民法院。

具狀人：___________。

____年_____月_____日。

土地租賃合同糾紛

房屋租賃合同糾紛

鄉、村莊規劃區內的房屋。

糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規定的，適用其規定。

當事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經濟適用住房產生的糾紛案件，不適用本解釋。

【解讀】本條系關于本司法解釋適用范圍的規定。

本解釋只調整城鎮房屋即城市規劃區、鎮規劃區范圍內的房屋的租賃行為，鄉、村規劃區內的房屋租賃糾紛，可以參照本解釋。城鎮房屋的確定以規劃為準，只要列入城鎮規劃區，無論土地性質為國有還是集體所有，均適用本解釋，實踐中存在的已被納入城鎮規劃區內的“城中村”內的房屋租賃行為在本解釋調整范圍之內。

依照國家福利政策承租的公有住房、經濟適用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租賃關系不屬于完全的民事法律關系，不適用本解釋。

關于軍產房的租賃，基本屬于完全的市場行為，并不存在政府補貼的福利和社會保障性內容，最高院民一庭認為軍產房租賃合同糾紛應適用本解釋。

【解讀】本條規定以違法建筑物為標的物訂立的房屋租賃合同無效。所謂違法建筑物，是指未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，具體包括違反了城鄉規劃規定的建筑物、構筑物以及違反臨時建筑管理規定的臨時建筑。

否定就違反建筑簽訂的房屋租賃合同的效力，有利于維護城鎮建設規劃秩序，但為了促進交易，當事人在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，租賃合同的效力會得以補正。此處“一審法庭辯論終結前”不包括二審、再審發回指定一審法院重審的情形。

租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。

【解讀】臨時建筑是指在城鎮規劃區內，根據形勢的客觀需要，經建設行政主管部門審核批準后，在核定的臨時建設工程規劃許可證記載的使用期限、范圍、用途內，建造的供臨時使用的建筑物。

未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證規定建設的房屋，在性質上均屬于標的物違法，相應的房屋租賃合同無效。對于租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效，合同其他內容的效力不受影響。

當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

【解讀】我國城市房屋租賃實行登記備案制度，《城市房地產管理法》對此有明確規定，但屬于管理性規定，并非效力性強制性規定，不能作為房屋租賃合同的生效條件，故房屋租賃合同未登記備案的，其有效性不受影響。

若當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，則以約定為準，未辦理登記備案手續的，合同無效。但一方履行了合同主要義務且對方接受的情況下，視為當事人以履行合同主要義務的行為，變更了以辦理登記備案手續未合同生效要件的合同約定，此時，即使未辦理登記備案手續，合同仍為有效。

當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關規定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規定處理。

【解讀】按照《合同法》第五十八條的規定，合同無效的法律后果為返回財產、賠償損失，該規定同樣適用于房屋租賃合同無效的場合。參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費，屬于返還原物的范疇。合同無效的損失賠償在性質上屬于締約過失責任，賠償范圍限于信賴利益。即合同雙方為締約進行合理的接觸，當事人一方因對方的行為產生信賴，一方由于信賴而支出一定的成本，主要包括用于締約的合理費用和準備履約所支出的合理費用，此外還包括喪失與第三人另訂立合同的機會所產生的損失，后者由于舉證較為困難，實踐中很難得到支持。

由于房屋租賃合同管的特殊性，損失賠償的爭議主要集中在裝飾裝修或者改建擴建費用上，對此，本解釋都有明確規定。

(一)已經合法占有租賃房屋的;。

(二)已經辦理登記備案手續的;。

(三)合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關規定處理。

【解讀】本條規定了“一房數租”的處理原則，在數份合同均有效的前提下，按照如下順序確定履行合同的承租人：(1)已經合法占有租賃房屋的，承租人通過強占、欺騙等非法手段占有租賃房屋的，不在此列;(2)已經辦理登記備案手續的，房屋租賃登記備案手續雖不影響合同效力，但可享受優先履約權;(3)合同成立在先的，即合同成立時間在先，判斷標準是雙方當事人簽字或者蓋章的時間，更嚴格地說，是當事人中最后簽字蓋章的時間。

“一房數租”時，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目的無法實現為由要求解除合同，并賠償損失。

第七條承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規定處理。

【解讀】綜合《合同法》關于房屋租賃合同的相關規定，出租人享有法定解除權的情形如下：(1)因不可抗力致使合同不能繼續履行的;(2)承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀的;(3)承租人未經出租人同意轉租的;(4)承租人無正當理由未支付租金或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限內支付，承租人逾期支付的;(5)承租人未按照約定的方法或者租賃房屋的性質使用租賃房屋，致使租賃物受到損失的;(6)不定期租賃，出租人有權隨時解除合同。

出租人作為房屋所有權人，當房屋因承租人擅自改變主體和承重結構或擴建受到損害時，出租人有權隨時要求承租人恢復原狀，不受任何期限限制。但當出租人行使本條規定的解除權時，必須在“合理期限”內要求承租人恢復原狀，承租人在此期限內不予恢復的，出租人方可解除合同。

實踐中出租人行使解除權的方式有兩種，一是出租人直接通知承租人解除合同，通知到達承租人即產生合同解除的法律效果，如果承租人對此有異議，可以起訴要求確認合同解除無效;二是向法院起訴，請求解除合同。

對于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有以下兩種通知方式：一是，承租人未經出租人同意變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，出租人告知承租人必須在一定期限內恢復原狀，承租人在此合理期限內不予恢復的，出租人通知承租人解除合同;二是，出租人向承租人發出通知，要求其在一定期限內恢復原狀，同時載明如果不再此期限內恢復原狀，合同即自動解除。

(一)租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的;。

(二)租賃房屋權屬有爭議的;。

(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規關于房屋使用條件強制性規定情況的。

【解讀】綜合《合同法》的相關規定，承租人享有法定解除的情形如下：(1)因不可抗力致使不能實現合同目的的;(2)出租人未按約定交付房屋，經承租人催告在合理期限內仍拒不交付房屋的;(3)因不可規責于承租人的事由致使租賃物部分或全部毀損、滅失，致使合同目的不能實現的;(4)不定期租賃，承租人有權隨時解除合同;(5)租賃物危及承租人安全或健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍有權隨時解除合同;(6)司法機關或者行政機關依法查封租賃房屋導致承租人不能使用的;(7)租賃房屋權屬有爭議導致承租人不能使用的;(8)不符合《建筑法》、《消防法》等法律關于房屋使用條件的強制性規定并導致承租人不能使用的;(9)一房數租之有效合同不能實際履行的。

在出現租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封、權屬有爭議，或者具有違反法律、行政法規(主要包括不符合《建筑法》、《消防法》等)關于房屋使用條件強制性規定情況任何一種情形時，承租人的合同解除權并非任意的，還須具備一個必要前提，即該情形的出現導致“租賃房屋無法使用”。所謂“無法使用”是指無法按照租賃房屋的約定用途使用，或者無法按照租賃房屋的性質使用。

司法機關對房屋的查封，實務中有“活封”和“死封”之分，其中“死封”是指房屋被查封后不僅其處分權受到限制，而且喪失了使用、管理權，權利人只有妥善保管的義務;而“活封”則相反，房屋被查封后，權利人仍享有對房屋的使用、管理和收益權，僅處分權受限。實踐中，租賃房屋被查封，如果是由于出租人的原因，承租人在要求解除合同的同時也可要求出租人賠償損失;如果是由于承租人的原因，出租人因此遭受損失的，出租人除了可以提起反訴要求承租人賠償損失以外，也可另行起訴要求承租人賠償損失。

當租賃房屋的權屬存在爭議時，意味著出租人可能不是房屋的所有權人，如果出租人最終被確認為房屋的所有權人，則房屋租賃合同有效;如果出租人最終被確認不是房屋的所有權人，則構成無權處分，該租賃合同屬效力待定合同。

已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。

【解讀】按照裝飾裝修物與租賃房屋的結合程度有可分離(即未形成附合)和不可分離(即形成附合)兩種形態。裝飾裝修物已與房屋結合在一起形成繼續性和固定性的，非毀損不可分離或者雖可分離但花費巨大，可以認定形成附合，例如鋪設地板磚、吊設天花板、墻壁粉刷油漆等;裝飾裝修物與房屋未完全結合尚未達到不可分離狀態，則不能認定形成附合，如安裝空調、電梯、太陽能熱水器、抽油煙機等。

按照添附理論，對于未形成附合的裝飾裝修物，所有權仍歸承租人，房屋租賃無效時，由承租人拆除取回，出租人想要留用，應當支付相應對價，承租人拆除過程中造成房屋損壞的應恢復原狀。對于形成附合的裝飾裝修物，在出租人同意利用的前提下，可折價歸承租人所有;出租人不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。

在房屋租賃合同中，承租人對租賃房屋的裝飾裝修按其性質可分為兩類：一是經出租人明示同意或出租人未明示同意，但知道后卻未表示反對，且符合租賃合同約定用途而為的裝飾裝修，屬善意添附;二是未經出租人同意或雖經出租人同意但超出合同約定用途的合理范圍擅自進行的裝飾裝修，屬惡意添附。對于惡意添附，不論房屋租賃合同是否有效，原則上均不應予以折價補償，裝飾裝修損失由承租人自行承擔。

裝飾裝修物的現值損失，是指附合裝飾裝修物在房屋租賃合同被確認無效時尚存在的實際價值，應按承租人已使用房屋的時間予以折舊，不能按照租賃期限進行分攤。

實踐中，在處理無效房屋租賃合同涉及的裝飾裝修物糾紛時，應根據出租人的需要程度和可利用價值，結合過錯責任原則，分別對待：(1)屬出租人過錯的，由出租人補償承租人的裝飾裝修損失。對于未形成附合的，損失主要包括裝飾裝修物的折舊費用、拆除費用、恢復原狀費用及承租人因租賃合同無效而受到的其他損失;對于形附合的，該損失是租賃合同無效時裝飾裝修物尚存在的價值，即現值。(2)屬承租人過錯的，由承租人自行承擔裝飾裝修損失，并由承租人賠償承租人因租賃合同無效受到的其他損失。(3)屬雙方共同過錯的，應由雙方當事人按過錯責任分擔裝飾裝修現值損失。

【解讀】適用本條的前提條件有三：(1)承租人經出租人同意裝飾裝修，即善意添附;(2)租賃期間屆滿或者合同解除，合同無效不在此列;(3)裝飾裝修未形成附合。

適用本條的注意事項：(1)承租人可以對未形成附合的裝飾裝修物進行拆除，且不以出租人同意為必要條件;(2)承租人在拆除裝飾裝修物時，必須盡到必要的注意義務，不得對房屋造成毀損，否則應恢復原狀或賠償損失;(3)當事人對未形成附合的裝飾裝修物另有約定的，應依照意思自治原則從其約定。

(四)因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的，適用其規定。

【解讀】本條與第十條相對應，規定了合同解除時，對于形成附合的裝飾裝修物的處理規則：

(1)因出租人違約導致合同解除，承租人無法按照約定的租賃期限使用房屋，也就不能完全享用附合的裝飾裝修物價值，承租人有權要求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修物殘值損失。

(2)因承租人違約導致合同解除，承租人應自行承擔剩余租賃期內裝飾裝修物殘值的損失，但出租人同意利用裝飾裝修的，應予適當補償，補償標準參照剩余租賃期內裝飾裝修物殘值。

(3)因當事人雙方違約導致合同解除，對于出租人同意利用的，將剩余租賃期內裝飾裝修殘值減去出租人同意補償的部分的剩余價值，由出租人和承租人按照各自的過錯程度分擔;對于出租人不同意利用的，則按剩余租賃期內裝飾裝修殘值，由雙方按照各自的過錯程度分擔。

(4)因不可歸責于當事人雙方的原因導致合同解除，按照公平責任原則，由雙方共同分擔，一般為平均分擔。

所謂“剩余租賃期內裝飾裝修物殘值”，是指在房屋租賃合同履行期限屆滿前解除合同，附合的裝飾裝修物在剩余的租賃期限內尚存在的價值。計算殘值的方法是按照租賃期限，將裝飾裝修費用平均分攤，從而得出合同解除時剩余租賃期內附合的裝飾裝修費用價值。若雙方對裝飾裝修投資數額無法達成一致，可委托專門的鑒定機構進行鑒定。

【解讀】承租人要對租賃房屋進行裝飾裝修，必須經過出租人同意。“同意”分為明示和默示，明示有書面、口頭、電話等表現形式，對此由承租人負舉證責任;如果出租人雖未對裝飾裝修事宜明示同意，但其行為已經表明其已同意裝飾裝修的，則可直接認定出租人對裝飾裝修已經默示同意。

對于經出租人同意的裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人可在不損害出租人合法權益的前提下拆除并取回未形成附合的裝飾裝修物，對于已經形成附合的裝飾裝修物，承租人無權要求出租人予以補償，出租人亦無權要求承租人恢復原狀或賠償損失，但雙方另有約定的除外。

【解讀】房屋租賃合同無效、被撤銷時，出租人有權要求承租人將房屋返還并恢復原狀，承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建的，其有義務將裝飾裝修物、擴建物拆除后返還房屋給出租人，拆除過程中造成房屋損失的，應承擔賠償責任。

在房屋租賃合同解除場合，若因出租人違約導致合同解除的，雖承租人未經出租人同意的裝飾裝修、擴建行為構成違約，但出租人的違約行為更為嚴重，承租人可以雙方違約為由作為減輕賠償責任的抗辯;若因承租人違約導致合同解除的，出租人不僅可依據本條要求承租人恢復原狀或賠償損失，同時也可要求承租人賠償合同解除給其造成的損失;雙方合意解除合同，且未對合同解除后裝飾裝修、擴建費用的承擔有約定的，出租人仍可要求承租人恢復原狀、賠償損失。

(一)辦理合法建設手續的，擴建造價費用由出租人負擔;。

(二)未辦理合法建設手續的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。

【解讀】所謂擴建，是指在原有建筑基礎上加以擴充的建設項目，一般通過加高、加層等建筑方式形成，本質上仍屬于房屋建筑活動，按照《城鄉規劃法》的相關規定，擴建應辦理建設工程規劃許可證。

(3)若系雙方過錯所致，則由雙方按照各自的過錯程度分別承擔;(4)若雙方均無過錯，則按公平原則，由雙方分擔。

房屋租賃合同解除場合，經出租人同意的擴建費用可做如下處理：(1)因出租人違約導致合同解除的，若辦理合法擴建手續，則擴建費用由出租人承擔;若未辦理合法手續，則應由雙方按各自的過錯程度分別承擔。(2)因承租人違約導致合同解除的，若辦理合法手續，則出租人仍應負擔相應的擴建費用，但可以承租人違約為由請求減少擴建費用的負擔;若未辦理合法手續，則出租人可以承租人違約、自己并無受益等為由，主張不承擔擴建費用。(3)因雙方違約導致合同解除的，若辦理合法手續，則應由出租人承擔擴建費用，但可以適當減少;若未辦理合法手續，則由雙方按照過錯程度各自承當相應的擴建費用。(4)因不可歸責于雙方原因導致合同解除的，若辦理合法擴建手續，則由出租人承擔擴建費用，否則，由雙方按照過錯承擔分別承擔。

關于擴建造價費用的計算，最高院主張采用工程造價費用支出法，即以擴建時，承租人實際支付的工程造價費用作為擴建費用。

【解讀】適用本條應注意如下幾個問題：

(1)群租，可分為自主群租和他主群租兩種，自主群租即房屋所有人將房屋出資給多個承租人，他主群租一般表現為房屋中介與“二房東”將房屋出租給多個承租人，后者屬于本條屬于的轉租行為。

(2)再轉租、多手轉租行為符合轉租的法律特征，應適用本條規定。

因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。

【解讀】《合同法》第224條規定，承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。為督促出租人及時行使合同解除權，維護交易的穩定性，本條將出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在6個月內未提出異議的，推定為出租人同意轉租。該6個月期限的性質為除斥期間，不適用訴訟時效關于中斷與中止、延長的規定。

承租人未經出租人同意的轉租行為，在效力上屬無效行為，出租人既可起訴要求確認轉租合同無效，亦可行使合同解除權。出租人解除合同后，承租人喪失租賃權，轉租合同也因其賴以存在的基礎不復存在而歸于終止，善意的次承租人(訂立轉租合同時不知道也不應當知道承租人未經出租人同意轉租)可以要求承租人賠償損失。

在房屋租賃合同被解除或被認定無效情形下，都涉及房屋的返還問題，此時，案件的處理結果必然與次承租人具有法律上的利害關系，當次承租人對租賃房屋進行裝飾裝修或者擴建，則此承租人對訴訟標的享有獨立的請求權。因此，本條規定在房屋租賃合同糾紛案件中，次承租人具有第三人的訴訟地位，既可以是具有獨立請求權的第三人，也可以是無獨立請求權的第三人。

承租人未經出租人同意轉租，其向次承租人收取的租金不構成不當得利。在出租人與承租人的房屋租賃法律關系中，出租人以租金為對價將租賃物交于承租人占有、使用、收益，其收益已經確定而不能再對租賃物進行使用、收益，而至于承租人向次承租人收取的租金，只是其使用、收益的變形形式，無論其收取多少，出租人的租金并不因此而受到損害，故不能因為承租人因轉租而獲益就認為損害了出租人的利益，承租人收取租金不符合不當得利的構成要件。

次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額，可以折抵租金或者向承租人追償。

【解讀】《合同法》第227條規定，承租人無正當理由不支付或遲延支付租金的，出租人經催告后可以解除合同。在轉租合同有效的場合，若出租人因承租人不支付或遲延支付租金而行使合同解除權時，次承租人可以代償請求權抗辯出租人的合同解除權。在轉租合同無效的場合，如轉租合同未經出租人同意，次承租人無代償請求權。

次承租人代出租人支付租金與違約金后，對承租人享有兩種權利，一是對于承租人的追償權，二是對于其支付的租金和違約金可以和轉租合同中其應支付的租金相折抵。

【解讀】房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除的情形下，承租人應將房屋返還出租人，但實際占有房屋的是次承租人。次承租人在房屋租賃關系終止時，即不再擁有占有、使用租賃房屋的合法依據，從而構成對出租人所有的租賃房屋的無權占有，出租人有權向次承租人主張返還房屋，同時，出租人亦有權向次承租人主張逾期騰期間的占有使用費。

【解讀】《合同法》第234條規定，承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃房屋。本條司法解釋將前述規定中的“共同居住”擴大為“共同經營”，包括個體工商戶和個人合伙。對于承租人租賃房屋用于以個體工商戶或個人合伙方式從事經營活動的，若承租人在租賃期間死亡(包括宣告死亡、宣告失蹤)，共同經營人或者其他合伙人可以概括繼受原租賃合同的權利和義務，該共同經營人或合伙人取代承租人在原合同中的地位，成為新的承租人。

正確適用本條司法解釋，涉及到個人合伙的認定。認定個人合伙，首先要依據合伙協議;沒有合伙協議且未辦理工商登記手續的，只要具備合伙條件(共同出資、共同參與經營、共擔風險、共享收益)，并有兩個以上無利害關系人證明合伙人之間存在口頭合伙協議的，也可認定為個人合伙。

(一)房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的;。

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

【解讀】本條系“買賣不破租賃”及其適用例外的規定。

《合同法》第229條規定，租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力，即所謂的“買賣不破租賃”原則，若無法定或約定的除外情形，該原則即應被適用。

抵押期間，抵押人將抵押物出租，此時在同一標的物上抵押權與租賃權并存，抵押權更注重標的物的交換價值，而租賃權則更注重標的物的使用價值，二者并不沖突。但由于抵押權設定在先，因而具有優先效力，此后成立的租賃權不得損害抵押權，抵押權實現發生所有權的變動后，受讓人不受租賃合同的約束，即先抵押后出租不適用“買賣不破租賃”原則。但先出租后抵押的房屋發生所有權變動的，仍應適用“買賣不破租賃”原則。

涉及到法院依法查封的場合下，若查封在先，租賃在后，則法院強制拍賣時不適用“買賣不破租賃”;若租賃在先，查封在后，可以使用該原則。

【解讀】本條規定了承租人優先購買權受到侵害時的救濟措施。

房屋承租人優先購買權只在租賃房屋作為買賣合同法律關系的標的物時發生，在贈與、互易以及因公征用等法律關系中則不得適用，亦不能主張優先購買權的損害賠償請求權。

關于“合理期限”的認定，《民通意見》第118條規定，“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效”，但該條目前已被廢止。最高院民一庭認為可以參考本解釋第二十四條第(三)項的規定，該條款規定，出租人履行通知義務后，承租人在15日內未明確表示購買，視為放棄優先購買權，該“15日”的屆滿之日肯定得早于出租人與第三人簽訂房屋買賣合同的日期，出租人履行通知義務必須給承租人留出必要的答復期限——15日，因此出租人最晚應于出賣房屋前15日通知承租人，即在15日答復期之前履行通知義務。

在房屋轉租場合，次承租人是否享有優先購買權在理論上存在爭議，但最高院民一庭認為房屋優先購買權的主體應為承租人而非次承租人，且優先購買權不得轉讓。

承租人優先購買權受到侵害時，無權要求確認出租人與第三人房屋買賣合同無效，但可以請求法院判令其直接以同等條件與出租人形成買賣合同關系，為避免承租人濫用權利，在承租人行使優先購買權時對其課以一定的義務，如承租人主張與出租人成立買賣合同的，應當交付一定數額的定金或提供擔保，以使出租人信任其履行能力。

承租人雖無權以優先購買權受侵害為由要求確認出租人與第三人房屋買賣合同無效，但并不意味著出租人與第三人簽訂的合同有效，保護其履行。出租人與第三人之間合同的效力應當依據合同法有關合同效力的規定判斷。承租人行使優先購買權主張以同等條件與出租人成立買賣合同后，應當優先保護出租人履行合同，取得房屋所有權，由此第三人無法繼續履行合同的，第三人可以主張出租人承擔違約責任。

【解讀】抵押權的實現時可能會與租賃權沖突，但抵押權與承租人的優先購買權并不沖突，不論抵押權設定在租賃合同成立之前或之后，出租人均享有優先購買權。

折價、變賣均屬于出租人出售房屋的行為，不管買受人是抵押權人還是其他人，出租人在同等條件下均享有優先購買權。

“同等條件”的確定要依照買受的第三人與出租人確定的房屋價格，該價格體現的是第三人與出租人的意思表示。承租人的優先購買權約束的只是出租人對締約相對人的選擇權，而非約束出租人對房屋的處分權。房屋出賣價格的確定是出租人行使處分權的表現，故承租人主張優先購買權，只能按照第三人與出租人確定的同等條件，承租人對該條件不具有異議權和抗辯權。

【解讀】拍賣的特質導致其與承租人的優先購買權存在一定沖突，由于優先購買權屬“準物權”，有一定的優先效力，在拍賣程序亦不例外。《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第16條規定，“拍賣過程中，有最高價時，優先購買權人可以表示以該最高價買受，如無更高應價，則拍歸優先購買權人;如有更高應價，而優先購買權人不作表示的，則拍歸該應價最高的競買人。”此所謂“跟價法”。

在拍賣負擔有優先購買權的租賃房屋時，一般遵循如下程序：(1)拍賣通知，出租人在拍賣5日前以書面或者其他能夠確認收悉的適當方式，通知優先購買權人于拍賣日到場。(2)優先購買權人應按照拍賣通知或拍賣公告的要求，與其他競買人一樣進行競買登記、繳納競買保證金，在拍賣日到場參加競拍。

(3)舉牌應價，若承租人在出現最高應價時未作出以該價格購買的意思表示，則拍賣房屋由最高應價人購買。

(一)房屋共有人行使優先購買權的;。

(三)出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的;。

(四)第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。

【解讀】房屋共有人的優先購買權產生于共有人所有權關系之中，具有物權性質，而承租人優先購買權基于租賃關系，本質上仍屬債權性質，按照物權優于債權的理論，共有人的優先購買權要優于承租人的優先購買權。

家庭成員之間的房屋買賣，具有濃厚的人身色彩，與純粹的買賣關系有很大區別，故本條確認出租人將租賃房屋出賣給近親屬的，承租人不得主張優先購買權。

出租人出賣租賃房屋的，應提前通知承租人，承租人在接到通知后應及時答復，若承租人接到通知后15日內未明確表示購買的，則喪失優先購買權，這里強調“明確表示”。

《物權法》第一百零六條規定了善意取得制度，即受讓人以財產所有權轉移為目的，善意、對價受讓且占有該財產，即使出讓人無轉移所有權的權利，受讓人仍取得其所有權。“舉重以明輕”，在第三人善意購買出租房屋，并辦理登記手續情形下，可對抗承租人的優先購買權。

【解讀】本解釋于2019年9月1日起施行，施行前的行為引起的糾紛，在本解釋施行之后提起訴訟的，應當適用本解釋;本解釋施行前提起的訴訟，本解釋施行后案件尚在訴訟系屬中，無論處于一審還是二審程序，均適用本解釋;本解釋施行前已經終審的案件，在本解釋施行前提起再審程序，且于本解釋實施時仍在審理中的，應當適用本解釋;本解釋施行前已經終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

租賃合同糾紛

原告北京市某機篩場(以下簡稱原告)與被告張某(以下簡稱被告)、第三人北京宋莊小城鎮投資開發有限公司(以下簡稱第三人)租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。本案原告法定代表人任某及其委托代理人劉罡明，被告及其委托代理人季宗旗，第原告北京市某機篩場(以下簡稱原告)與被告張某(以下簡稱被告)、第三人北京宋莊小城鎮投資開發有限公司(以下簡稱第三人)租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。本案原告法定代表人任某及其委托代理人劉罡明，被告及其委托代理人季宗旗，第三人的委托代理人金某、覃某到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告訴稱：12月1日，原告為組建北京市某機篩場，以其法定代表人任某的名義租賃了被告位于北京市通州區宋莊鎮宋莊村京榆路南的房屋100多平方米，承租后原告的.集體成員共同自建了廠房等房屋200多平方米。原告承租了該房屋，并且辦理了企業法人營業執照。10月31日，原告承租的房屋被第三人委托的拆除人員強制拆除。據原告到第三人處調查得知，被告與第三人簽訂了《拆遷補償協議》，被告得到了第三人補償給原告的停產停業補償費21萬元、自建房屋拆遷補助費20萬元、拆遷補助費7500元。被告應當將上述款項給付原告。另外，原告于209月27日向被告支付了年一年的租金1萬元，被告應當返還原告11、12月份的房屋租金共計1666元。故訴請法院請求判令：1、被告返還原告停產停業補償款21萬元;2、被告返還原告自建房屋拆遷補助費20萬元;3、被告返還原告已經支付給被告2008年11月份和12月份租金1666元;4、被告返還原告搬遷補助費7500元。以上共計419166元。

被告辯稱，我和原告的租賃關系已終止，原告的訴訟請求沒有事實和法律依據，不同意原告的訴訟請求。

第三人辯稱，拆遷是針對被拆遷人，不針對承租戶，我們和被拆遷人簽訂拆遷補償協議，被拆遷人和其承租戶之間的糾紛和我們沒有關系。

經審理查明：被告在北京市通州區宋莊鎮宋莊村京榆路南有一院落。月1日，被告將該院落中面積為83.44平方米的廠房(3間正房和2間廂房)及一個小院落出租給原告的法定代表人任某，年租金13800元，雙方未簽訂書面租賃合同。至20間原告法定代表人任某陸續在其承租的廠房旁自建了部分房屋。年任某以租賃的房屋為經營場地注冊成立原告，原告向被告交納租金并使用承租房屋進行機篩生產，雙方未簽訂租賃合同，從起年租金變更為10000元。原告向被告交納租金至2008年12月31日。

2008年10月20日，因京榆舊路需要拓寬改造，被告的院落在拆遷范圍內，在未對被告院落內建筑物進行測量和評估的情況下第三人與被告通過協商簽訂《非住宅搬遷貨幣補償協議》，對被告整個院落(包括原告承租的房屋及自建的房屋)補償3700000元，含被搬遷房屋補償和搬遷補助費，其中搬遷補助費包括搬家補助費、移機費、其他補助費，但對被搬遷房屋補償和搬遷補助費沒有具體細分補償和補助數額。現被告已從第三人處領取全部補償款3700000元。

2008年10月21日，被告向原告發出通知，要求終止和原告之間的租賃關系，并要求原告將承租的房屋騰空移交被告，將自建房屋拆除清理，否則后果自負。2008年10月31日，因原告沒有搬遷和騰空房屋，第三人將原告承租被告的房屋及原告自建的房屋強行拆除。庭審中，原告主張其自建房屋面積為217平方米，為證明自己的主張，原告向本院提供部分自建房屋拆除前的照片，但未能提供準確有效的證據證明自建房屋面積情況，被告對此不予認可，主張原告自建房屋面積為90平方米，但均是棚子不應當補償，亦未能提供證據證明原告的自建房屋均是棚子。庭審中，被告同意返還原告2008年11月份和12月份的租金1666元。

另查，第三人在京榆舊路拓寬改造中對被拆遷人的拆遷補償是參照通政發21號文件即《北京市通州區人民政府關于確定通州區集體土地房屋拆遷宅基地面積控制標準、區位補償價標準及有關補助費的通知》(以下簡稱21號文件)所規定的標準進行。第三人對地上建筑物拆遷補助系參照21號文件中規定的標準進行。第三人對地上建筑物拆遷補助系參照21號文件中規定的房屋重置成新均價補償。

21號文件中宅基地區位補償價標準規定宋莊試點小城鎮規劃范圍內房屋重置成新均價按550元/平方米。21號文件中經營性用房的停產停業綜合補助費標準規定連續生產經營兩年以上，年納稅額在1800元以上，由拆遷人對被拆遷人按被拆除房屋確定的經營面積給予700-800元/平方米一次性停產停業綜合補助費。21號文件中搬遷補助費和提前搬家獎勵費規定經營性用房的搬遷補助費以實際經營面積按每平方米25元的標準給予補助。原告從2002年至2008年一直進行機篩生產經營。，原告繳稅額為9370.12元。2008年10月31日，原告承租的房屋及自建的房屋被強制拆除后原告自行進行了搬遷。庭審中，原告主張應當參照21號文件中規定的宋莊試點小城鎮規劃范圍內當地普通住宅指導價控制幅度1550-2630元/平方米的標準，按照922元/平方米的標準計算其自建房屋的拆遷補助費，但未能提供證據證明。

上述事實，有租金收條、搬遷貨幣補償協議、繳稅票據、照片、21號文件、雙方當事人陳述及開庭筆錄等證據在案佐證。

本院認為：公民、法人的合法的民事權益受法律保護，任何組織和個人不得侵犯。根據查明的事實，因原告主張其自建房屋面積為217平方米，未能提供準確真實的有效證據證明，被告自認原告的自建房屋面積為90平方米。被告稱原告的自建房屋均為棚子不應當補償，亦未能提供證據證明，故應當認定原告的自建房屋面積為90平方米。原告承租被告廠房面積為83.44平方米，加原告自建房屋面積，原告生產經營面積應為173.44平方米。

因第三人是基于對被告整個院落內的建筑物進行補償，包括對原告承租房屋及自建房屋的補償，被告應當將該部分補償給付原告。因第三人是基于和被告的協商對被告整個院落進行統一整體補償，不能細分出對原告各項補償的補償數額，且第三人是參照21號文件對被拆遷人進行補償，故本案應當參照21號文件規定的補償標準，按本院認定的原告自建房屋的面積和生產經營面積計算被告應當給付原告的自建房屋拆遷補助費、停產停業補助費及搬遷補助費。因第三人對地上建筑物系參照21號文件規定的房屋重置成新均價補償，故本院認為原告自建房屋拆遷補助費應當按照2號文件中宋莊試點小城鎮規劃范圍內房屋重置成新均價550元/平方米的標準計算，原告主張按922元/平方米的標準計算依據不足。

原告要求被告給付自建房屋拆遷補助費過高部分的訴訟請求依據不足，本院不予支持。原告自建房屋部分的停產停業補助費應當由原告所有，原告承租房屋部分的停產停業補助費應當由原告和被告分配，具體分配比例由本院酌定。參照21號文件規定的補償標準，原告主張按照700元/平方米計算停產停業補助費并無不妥，但原告要求被告給付停產停業補助費過高部分的訴訟請求依據不足，本院不予支持。因原告承租房屋和自建房屋搬遷系其自行搬遷，故原告主張參照21號文件中規定的每平方米25元的標準計算搬遷補助費并無不妥，但原告要求被告給付搬遷補助費過高部分的訴訟請求依據不足，本院不予支持。被告同意返還原告2008年11月份和12月份的租金1666元，本院不持異議。綜上所述，依據《中華人民共和國民法通則》第五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規定，判決如下：

五、駁回原告北京市某機篩場的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費三千七百九十四元，由原告北京市某機篩場負擔二千五百元(已交納)，被告張某負擔一千二百九十四元，于本判決生效之日起七日內交納。

房屋租賃合同糾紛

電話：_________________。

訴訟請求：_________________。

1.判令被告立即騰出所租賃的房屋;。

2.判令被告支付違約金_______________元整;。

3.判令被告承擔訴訟費用。

事實與理由：_________________。

20__年2月__________日，原告與被告簽訂了《房屋租賃合同》，因雙方對有關約定事項發生異議，于是經雙方協商，在20__年__________月初，對原合同有關條款進行了修改，從新簽定了《房屋租賃合同》，原合同作廢并已銷毀。被告在合同履行期間，違反《房屋租賃合同》第十條第7款(即乙方保證承租甲方的房屋為無明火商業用房使用，遵守中華人民共和國法規和政府相關規定，合法經營。因乙方違法經營而給甲方造成的連帶損失，甲方有權收回房屋并不退還押金，由此給甲方造成的損失由乙方負責賠償。)和第十一條第一款第一項(即租賃期間，乙方有下列行為之一，甲方有權終止合同，收回該房屋，乙方應按照合同總租金的10%向甲方支付違約金。a：_________________改變本合同規定的租賃用途或利用該房屋進行違法經營的。)的約定，使用明火和進行無照違法經營。20__年2月__________日，原告向被告送達了《告知書》，要求被告停止使用煤氣罐，被告不予理睬，拒不接受。20__年3月__________號，物業向被告送達了《通知函》，要求被告停止使用煤氣罐，被告仍然不予理睬，拒不接受。

被告的行為嚴重違反了雙方的協議約定，損害了原告的合法權益，為了維護原告的合法利益不受侵害，起訴至貴院，懇請貴院能依法維護原告的合法權益，維護法律的權威性和嚴肅性。

此致

北京市__________區人民法院。

起訴人：_________________。

附：_________________本訴狀副本一份;證據材料五份這里是一份房屋租賃合同糾紛訴狀范本。

房屋租賃合同糾紛

地址：_______________。

地址：_______________。

訴訟請求：

一、判令被告向原告支付違約金共計________元;。

二、判令被告賠償原告裝修損失________元;。

三、判令被告賠償原告經營損失________元;。

四、判令被告承擔本案的訴訟費用。

事實與理由：

原告與被告于________年________月________日簽訂《________市房屋租賃合同》(以下簡稱租賃合同)，被告將坐落于________市________區________莊園________樓的________房出租給原告，合同約定房屋租賃期自________年________月________日至________年________月________日，共計________個月。租金為每月________元，支付時間分別為________年________月________日、________年________月________日、________年________月________日;付款方式為“一年一付，付十二押一”。

________年________月________日，原告向被告交付________年________月________日至________年________月________日房屋租金________元及押金________元，并開始裝修、營業，裝修共花費________元。________年________月，在原告忙于其他業務期間，被告擅自解除合同，將房屋租給他人，致使原告原定的業務無法開展。

在此期間原告多次要求被告繼續履行租賃合同，但對方拒不繼續履行，對原告的要求置之不理。

原告與被告簽定的合同事實清晰、有效，被告違約事實清楚。請求法院依法維護原告的合法權益。

此致

________市________區人民法院。

具狀人：_______________。

________年________月________日。

附：租賃合同訴訟范文本訴狀副本________份。

房屋租賃合同糾紛

郵編：________________。

法定代表人：_____________。

職務：________________。

被告(1)：_________________。

郵編：________________。

法定代表人：_____________。

職務：________________。

法定代表人：_____________職務：________________。

事實與理由：_________________。

此致

___________人民法院。

具狀人：___________。

____年_____月_____日。

房屋租賃合同糾紛

出租方:----市----房地產開發有限公司(簡稱甲方)。

承租方:(簡稱乙方)。

為了明確甲乙雙方的權利和義務,經甲乙雙方友好協商同意就下列房屋租賃事項簽訂本合同,以便共同遵守。

一、租賃房屋的位置及面積數量。

甲方將所屬位于----市--東路----商城地下一層，建筑面積平方米，租賃給乙方做使用。自本合同簽訂之日起乙方即擁有本合同標的物的管理權、使用權。

二、租賃期限。

1、起租日期應以乙方的正式開業日期為準。

2、起租日期前不少于四個月時間用于乙方的各種裝修、調試、大進貨、招商等等開業準備工作。

3、具體計算交納房租時間以乙方的正式開業日期為準。

4、租賃期從---年月日起到---年月日止共十年。

三、租金數額。

1、租金第一、二年總計金額為萬元/年。

2、第三年至第十年為萬元/年。

3、本合同所涉及幣種為人民幣。

四、租金交納方式及時間。

1、租金為每季度交納一次。

2、原則先交后用，于上一季度的最后七天交下一季度租金。

3、首期租金在開業后第二個月的前三天交納。

4、如遇節假日則順延。

五、水、電費的計算。

1、乙方租賃面積內水、電表獨立安裝，單獨計費;乙方使用電梯的電費、維修費由乙方負責，并接入乙方的電表。

2、因乙方原因造成的逾期不能結算，甲方有權停電、停水，在此期間所產生的一切損失由乙方負責。

3、物業管理費先服務后交費，需另外再簽訂協議。

六、房屋的改造及維修保養。

1、乙方在租賃期間不得擅自改變房屋主體結構，經甲方同意乙方方可在不損壞房屋主體結構的基礎上對承租區進行局部改造和裝修，所裝修費用由乙方承擔。

2、甲方定期對房屋進行維修保養，保證乙方營業、辦公和生活環境不受影響。

七、物業管理。

由甲方所屬的----物業管理中心負責對商城進行物業管理。

1、甲方必須確保乙方水、電的正常供應，并負責主配電房正常運轉的管理、維護保養。

2、乙方負責超市內部水、電及空調主機房的維修，所需費用由乙方負責。

3、甲方不得無正當理由在乙方營業時間內停電、停水。由于甲方物業管理原因停水、停電其責任由甲方承擔，甲方按停電、停水時間補償給乙方相應時間內的房租，停電、停水時間超過三個小時，乙方全部損失由甲方負責。

4、電力部門、自來水公司、及不可抗力因素造成的停電、停水甲方不負責任，但電力部門、自來水公司停電、停水需提前三天通知乙方。

5、由甲方協調有關部門允許在----商城前門正常停放車輛，并負責車輛管理，廣場停車場內不準作為貨物出租車停車場及對外用于其他經營，并達到車輛擺放整齊及商場進出口暢通。

6、甲方負責商城內其他業主營業時間及其他事項協商，行使統一管理。乙方經營時間及管理由乙方自己安排，甲方不得干涉。

7、甲方全面負責消防設施的配置、檢查、驗收、使用等工作。

8、甲方正常維修應限制在2次/年內，并需提前三日通知乙方。

9、甲方的物業管理項目明細必須在乙方裝修前告知乙方，涉及乙方內容需按乙方要求辦理。

10、甲方必須無償為乙方提供足夠、醒目的店名位置。

11、甲方須無償提供乙方相當的廣告位置。

12、籌備期間甲方給乙方無償提供300平方米左右辦公用房一處。

13、甲方須一次性解決乙方的排水問題，不留后遺癥。

房屋租賃合同糾紛

原告：____________，女，漢族，____________年____________月____________出生，現居____________市____________區____________鎮____________，身份證號：________________________，電話：________________________。

被告：____________有限公司，地址：____________________________________，統一社會信用代碼：________________________。

法定代表人：____________，職務：____________。電話________________________。

訴訟請求：

5.判令本案的訴訟費由被告承擔;。

事實和理由：

____________年____________月____________×日，原告與被告____________有限公司簽訂了《房屋委托租賃合同》____________)，將原告所有的位于____________市____________區____________房屋出租給____________全權管理并進行轉租出租，根據合同第六條第2項條款約定，成都青客負有按時向原告支付房屋租金的義務，并按照《租金支付明細表》進行房屋租金支付。但被告未按合約約定履行支付租金的義務。

綜上所述，被告成都青客未按照《房屋委托租賃合同》按期向原告完全支付固定租金，侵害了原告的合法權益，依據《民法典》的相關規定訴至貴院，望判如所請。

此致

________________________區人民法院。

具狀人：________________________。

房屋租賃合同糾紛

為正確審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。

為正確審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條本解釋所稱城鎮房屋，是指城市、鎮規劃區內的房屋。

鄉、村莊規劃區內的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規定的，適用其規定。

當事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經濟適用住房產生的糾紛案件，不適用本解釋。

【解讀】本條系關于本司法解釋適用范圍的規定。

本解釋只調整城鎮房屋即城市規劃區、鎮規劃區范圍內的房屋的租賃行為，鄉、村規劃區內的房屋租賃糾紛，可以參照本解釋。城鎮房屋的確定以規劃為準，只要列入城鎮規劃區，無論土地性質為國有還是集體所有，均適用本解釋，實踐中存在的已被納入城鎮規劃區內的“城中村”內的房屋租賃行為在本解釋調整范圍之內。

依照國家福利政策承租的公有住房、經濟適用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租賃關系不屬于完全的民事法律關系，不適用本解釋。

關于軍產房的租賃，基本屬于完全的市場行為，并不存在政府補貼的福利和社會保障性內容，最高院民一庭認為軍產房租賃合同糾紛應適用本解釋。

第二條出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。

【解讀】本條規定以違法建筑物為標的物訂立的房屋租賃合同無效。所謂違法建筑物，是指未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，具體包括違反了城鄉規劃規定的建筑物、構筑物以及違反臨時建筑管理規定的臨時建筑。

否定就違反建筑簽訂的房屋租賃合同的效力，有利于維護城鎮建設規劃秩序，但為了促進交易，當事人在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，租賃合同的效力會得以補正。此處“一審法庭辯論終結前”不包括二審、再審發回指定一審法院重審的情形。

第三條出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。

租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。

【解讀】臨時建筑是指在城鎮規劃區內，根據形勢的客觀需要，經建設行政主管部門審核批準后，在核定的臨時建設工程規劃許可證記載的使用期限、范圍、用途內，建造的供臨時使用的建筑物。

未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證規定建設的房屋，在性質上均屬于標的物違法，相應的房屋租賃合同無效。對于租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效，合同其他內容的效力不受影響。

第四條當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。

當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

【解讀】我國城市房屋租賃實行登記備案制度，《城市房地產管理法》對此有明確規定，但屬于管理性規定，并非效力性強制性規定，不能作為房屋租賃合同的生效條件，故房屋租賃合同未登記備案的，其有效性不受影響。

若當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，則以約定為準，未辦理登記備案手續的，合同無效。但一方履行了合同主要義務且對方接受的情況下，視為當事人以履行合同主要義務的行為，變更了以辦理登記備案手續未合同生效要件的合同約定，此時，即使未辦理登記備案手續，合同仍為有效。

第五條房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。

當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關規定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規定處理。

【解讀】按照《合同法》第五十八條的規定，合同無效的法律后果為返回財產、賠償損失，該規定同樣適用于房屋租賃合同無效的場合。參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費，屬于返還原物的范疇。合同無效的損失賠償在性質上屬于締約過失責任，賠償范圍限于信賴利益。即合同雙方為締約進行合理的接觸，當事人一方因對方的行為產生信賴，一方由于信賴而支出一定的成本，主要包括用于締約的合理費用和準備履約所支出的合理費用，此外還包括喪失與第三人另訂立合同的機會所產生的損失，后者由于舉證較為困難，實踐中很難得到支持。

由于房屋租賃合同管的特殊性，損失賠償的爭議主要集中在裝飾裝修或者改建擴建費用上，對此，本解釋都有明確規定。

第六條出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：

(一)已經合法占有租賃房屋的;。

(二)已經辦理登記備案手續的;。

(三)合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關規定處理。

【解讀】本條規定了“一房數租”的處理原則，在數份合同均有效的前提下，按照如下順序確定履行合同的承租人：(1)已經合法占有租賃房屋的，承租人通過強占、欺騙等非法手段占有租賃房屋的，不在此列;(2)已經辦理登記備案手續的，房屋租賃登記備案手續雖不影響合同效力，但可享受優先履約權;(3)合同成立在先的，即合同成立時間在先，判斷標準是雙方當事人簽字或者蓋章的時間，更嚴格地說，是當事人中最后簽字蓋章的時間。

“一房數租”時，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目的無法實現為由要求解除合同，并賠償損失。

第七條承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規定處理。

【解讀】綜合《合同法》關于房屋租賃合同的相關規定，出租人享有法定解除權的情形如下：(1)因不可抗力致使合同不能繼續履行的;(2)承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀的;(3)承租人未經出租人同意轉租的;(4)承租人無正當理由未支付租金或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限內支付，承租人逾期支付的;(5)承租人未按照約定的方法或者租賃房屋的性質使用租賃房屋，致使租賃物受到損失的;(6)不定期租賃，出租人有權隨時解除合同。

出租人作為房屋所有權人，當房屋因承租人擅自改變主體和承重結構或擴建受到損害時，出租人有權隨時要求承租人恢復原狀，不受任何期限限制。但當出租人行使本條規定的解除權時，必須在“合理期限”內要求承租人恢復原狀，承租人在此期限內不予恢復的，出租人方可解除合同。

實踐中出租人行使解除權的方式有兩種，一是出租人直接通知承租人解除合同，通知到達承租人即產生合同解除的法律效果，如果承租人對此有異議，可以起訴要求確認合同解除無效;二是向法院起訴，請求解除合同。

對于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有以下兩種通知方式：一是，承租人未經出租人同意變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，出租人告知承租人必須在一定期限內恢復原狀，承租人在此合理期限內不予恢復的，出租人通知承租人解除合同;二是，出租人向承租人發出通知，要求其在一定期限內恢復原狀，同時載明如果不再此期限內恢復原狀，合同即自動解除。

第八條因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：

(一)租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的;。

(二)租賃房屋權屬有爭議的;。

(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規關于房屋使用條件強制性規定情況的。

【解讀】綜合《合同法》的相關規定，承租人享有法定解除的情形如下：(1)因不可抗力致使不能實現合同目的的;(2)出租人未按約定交付房屋，經承租人催告在合理期限內仍拒不交付房屋的;(3)因不可規責于承租人的事由致使租賃物部分或全部毀損、滅失，致使合同目的不能實現的;(4)不定期租賃，承租人有權隨時解除合同;(5)租賃物危及承租人安全或健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍有權隨時解除合同;(6)司法機關或者行政機關依法查封租賃房屋導致承租人不能使用的;(7)租賃房屋權屬有爭議導致承租人不能使用的;(8)不符合《建筑法》、《消防法》等法律關于房屋使用條件的強制性規定并導致承租人不能使用的;(9)一房數租之有效合同不能實際履行的。

在出現租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封、權屬有爭議，或者具有違反法律、行政法規(主要包括不符合《建筑法》、《消防法》等)關于房屋使用條件強制性規定情況任何一種情形時，承租人的合同解除權并非任意的，還須具備一個必要前提，即該情形的出現導致“租賃房屋無法使用”。所謂“無法使用”是指無法按照租賃房屋的約定用途使用，或者無法按照租賃房屋的性質使用。

司法機關對房屋的查封，實務中有“活封”和“死封”之分，其中“死封”是指房屋被查封后不僅其處分權受到限制，而且喪失了使用、管理權，權利人只有妥善保管的義務;而“活封”則相反，房屋被查封后，權利人仍享有對房屋的使用、管理和收益權，僅處分權受限。實踐中，租賃房屋被查封，如果是由于出租人的原因，承租人在要求解除合同的同時也可要求出租人賠償損失;如果是由于承租人的原因，出租人因此遭受損失的，出租人除了可以提起反訴要求承租人賠償損失以外，也可另行起訴要求承租人賠償損失。

當租賃房屋的權屬存在爭議時，意味著出租人可能不是房屋的所有權人，如果出租人最終被確認為房屋的所有權人，則房屋租賃合同有效;如果出租人最終被確認不是房屋的所有權人，則構成無權處分，該租賃合同屬效力待定合同。

第九條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。

已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。

【解讀】按照裝飾裝修物與租賃房屋的結合程度有可分離(即未形成附合)和不可分離(即形成附合)兩種形態。裝飾裝修物已與房屋結合在一起形成繼續性和固定性的，非毀損不可分離或者雖可分離但花費巨大，可以認定形成附合，例如鋪設地板磚、吊設天花板、墻壁粉刷油漆等;裝飾裝修物與房屋未完全結合尚未達到不可分離狀態，則不能認定形成附合，如安裝空調、電梯、太陽能熱水器、抽油煙機等。

按照添附理論，對于未形成附合的裝飾裝修物，所有權仍歸承租人，房屋租賃無效時，由承租人拆除取回，出租人想要留用，應當支付相應對價，承租人拆除過程中造成房屋損壞的應恢復原狀。對于形成附合的裝飾裝修物，在出租人同意利用的前提下，可折價歸承租人所有;出租人不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。

文檔為doc格式。

租賃合同糾紛的訴狀

一、要求判令解除原、被告之間簽訂的《_____________市房屋租賃合同》;。

二、要求判令兩被告返還租用房屋;。

三、要求判令兩被告支付房屋租金人民幣________________元;。

八、本案訴訟費用由_____被告_______________承擔。事實與理由________________年______月______日，被告因________________(飯店或店鋪經營或個人)需要而與原告簽訂《_____________房屋租賃》，合同約定：_________________原告將其位于_______________區___________鎮___________(東、西、南、北)路_______________號、___________號和__________號的房屋。出租給被告___________、___________。該房屋的租期為___________年______月______日至___________年______月______日止，其中，___________年______月______日至_______________年______月__________日為免租期。該房屋月租金為人民幣________________元(大寫：_____________圓整)，且該租金自合同簽訂之日起12個月內不變。另外，月租金的支付方式為：_________________租金按每三個月為一期支付，被告于本合同簽訂后_____個工作日內支付首期租金，以后支付時間為每年的______、______、2、5月份的20日前。被告逾期支付租金的，逾期一日，則每日按應付未付部分的__________‰支付違約金。此外，租賃期間，使用該房屋所發生的水、電、燃氣、通訊、設備和物業管理等費用由被告承擔。合同簽訂后，被告在租賃期內未按期支付租金和水、電、燃氣、物業管理等費用，已構成根本性違約，嚴重損害原告合法權益。經原告多次催討后，被告仍未支付上述費用。因此，根據《________________房屋租賃合同》第九條第二款之規定，原告于________________年______月__________日發出《解除合同通知書》。綜上，原告為維護自己的合法權益，特訴至貴法院，請依法支持原告訴請。

此致

___________人民法院。

具狀人：___________。

____年_____月_____日。

租賃合同糾紛上訴狀

上訴人因房屋租賃合同糾紛一案，不服**區人民法院x年7月4日做出的()*民二初字第422號民事判決，現提起上訴。

上訴請求。

2、一二審訴訟費用全部由被上訴人承擔。

上訴理由。

一、一審判決認定事實不清，證據不足，適用法律錯誤，故意偏袒被上訴人一方。

(一)、x年7月9日，被上訴人李某某與上訴人魏某某簽訂房屋出租合同，約定由上訴人魏某某出租渤海國際廣場a1-c59房屋給被上訴人李某某使用，租賃期限為x年7月10日起至x年7月9日止。自雙方簽訂合同后，該房屋一直由被上訴人李某某使用，并且一審法院也認定根據合同的相對性原則，李某某應當在房租租賃期限屆滿后將該房屋返還給上訴人魏某某，但自從雙方簽訂合同之后，被上訴人李某某一直使用該房屋，并未將該房屋返還給上訴人魏某某，截止到一審法院判決做出的x年7月4日，至雙方簽訂合同的約定期限還差5天，該合同已經履行完畢，在被上訴人李某某使用房屋的一年時間里，該房屋的使用受益權都在李某某手里，李某某也一直在正常經營，并且根據《合同法》第58條的規定，合同無效或被撤消后，因該合同取得的財產，應當予以返還。但被上訴人李某某一直未將該房屋返還給上訴人魏某某，其一直在使用收益。并且根據法律的規定，法律最基本的原則是公平原則，而一審判決上訴人返還被上訴人李某某155000元顯然違背了法律的公平原則，在我國無論是侵權法里的侵權責任還是合同法里的違約責任都始終貫穿著法律的一條基本原則，那就是損害填補原則。法律的目的在于彌補因法律所保護的法益受到侵害而遭受的損失，使法益恢復到未被侵害之前的狀態。而法律嚴格禁止當事人因此而獲得法外利益，具體到本案中，被上訴人李某某一直使用收益該房屋，并且直到現在也未向上訴人魏某某返還該房屋，一年的房屋租賃合同已經履行完畢，房屋租賃費已經支付了相應的對價，而一審判決卻對此事實予以不顧，做出錯誤的判決，嚴重損害了上訴人的合法權益，上訴人不服該判決。

(二)、一審判決曲解法律，在適用法律上存在錯誤。司法的目的之一就是使不確定的法律關系明確化，法律的目的在于定紛止爭，并且根據法律的公平原則要兼顧各方當事人的合法權益，盡最大努力實現社會的公平、正義。在本案中，被上訴人高某某與上訴人魏某某之間的房屋租賃合同關系與魏某某與李某某之間的房屋租賃合同關系是基于同一事實而發生的連貫的、不可分割的法律關系，根源還在于被上訴人高某某的無權轉租行為，一審判決不能把基于同一事實而發生的不可分割的法律關系人為拆解，假使一審判決正確，它也應當在判令上訴人魏某某返還租賃費的同時判令被上訴人高某某向上訴人魏某某返還租賃費，這才是公平公正的判決。因為被上訴人高某某并非不是本案的當事人，其也是一審的被告，而一審判決卻回避了這個問題，將原本不可分割的法律關系人為拆解，明顯的是在故意偏袒被上訴人一方。結合法院()濱民二初字第364號民事判決書的內容，其并未判決被告高某某承擔任何責任，可見一審法院偏袒高某某的行為更加明顯，不能叫人心服。

二、一審判決違反法定程序，因程序違法導致實體判決不公。

綜上，一審法院認定事實不清，證據不足，適用法律錯誤，違法法定程序，請求二審法院依法查明事實，維護上訴人的合法權益。

此致

**市中級人民法院。

上訴人:魏某某。

x年二月二十五日。

房屋租賃合同糾紛

上訴人(一審被告):孫某某，女，1xxxx年11月19日出生，漢族，住xx市正南陽小區121號樓。聯系電話。

被上訴人(一審原告):武某某，女，1xxxx年6月26日出生，漢族，住xx市華飛龍小區121號樓。

原審被告(一審被告):楊某某，女，1xxx年2月8日出生，漢族，住xx市千泉街道辦事處南北村。

(20xx)。

鄒商初字第。

90。

號山東省xx市人民法院民事判決書，特提起上訴。

上訴請求:。

1、依法撤消20xx年12月20日xx市人民法院作出的。

(20xx)。

鄒商初字第。

90。

2、依法判決上訴人孫現松不承擔本案訴訟費用。

事實和理由:。

一、一審法院認定事實錯誤。

原審法院以上訴人與被上訴人簽訂的房屋轉讓合同未經房主同意為由，認定合同無效，上訴人返還房屋轉讓費元，屬于認定事實錯誤。

本案的基本事實是，原審被告楊某某與房主王某某簽訂房屋租賃合同，期限為1年，在此期間，原審被告楊某某將該房轉讓給上訴人，上訴人又轉讓給了被上訴人武某某，并據此收取了元的轉讓費，上訴人將其中的元給付了原審被告楊某某，對于這一事實，被上訴人是知情的，且一審法院也給予了認定，現一審法院卻判決上訴人返還全額轉讓費，忽視了上訴人的利益，與我國法律規定的公平原則相悖。退一步講，即使需要返還轉讓費，本案被上訴人的訴求也是針對上訴人與原審被告楊某某雙方，法院不應判定上訴人一人承擔。一審原告起訴兩被告返還原告轉讓費元，其訴請是針對兩個被告，而非單純的上訴人一人。一審法院判決只是讓上訴人自己一人負擔返還轉讓費元，根據不告不理的原則，一審法院判決強加于上訴人，已經在一審庭審中查明事情發生的來龍去脈，對客觀事實已經查明，但判決中卻未對當事人的訴請完全裁決，增加當事人的訴累，引起不必要的麻煩和矛盾。法院對一審原告訴請沒有完全裁判，根據“法院不得拒絕裁判”的原則，人民法院對任何告訴都應從程序上或實體上作出某種評判。只有“告”而沒有“理”，這是對當事人實體權利和訴訟權利的侵犯。人民法院在民事案件的審理中，是居中處理當事人的糾紛，以法律賦予的職權對當事人的權利義務作出裁判，而不得代當事人主張或處分權利。只有擺正這一位置，才能確保司法公正。

但是，一審法院卻以上訴人孫某某與原審原告楊某某就轉讓費之間存在的關系本院不予一并審理為由，簡單的判決上訴人孫某某返還被上訴人武某某元。上訴人與被上訴人之間簽訂的房屋轉讓合同系雙方真實意思，沒有違反法律、行政法規的強制險規定，是合法有效的，并且該合同也已經履行完畢，對于被上訴人的這一主張沒有法律依據。

綜上所述，一審法院置查明的事實不顧，一審判決既損害了上訴人孫某某的合法權益，又給當事人增加了訟累、浪費了司法資源，懇請二審人民法院查明事實，依法改判，支持上訴人的上訴請求。

此致

xx市中級人民法院。

房屋租賃合同糾紛

答辯人因與北京市朝陽區房屋管理公司房屋租賃合同糾紛一案，提出如下答辯意見：

一、答辯人并不是適格的訴訟主體，不應當作為本案被告。

按照合同的相對性原則，合同主要在特定的合同當事人之間發生，只有合同當事人一方才能基于合同而向與其有合同關系的另一方提出請求或提起訴訟，而不能向與其無合同關系的第三人提出合同上的請求，也不能擅自為第三人設定合同上的義務。本案中，與原告簽訂《租用房合同》的是被告一北京鑫潮招待所有限責任公司。合同期滿后騰退和交回房屋是《租用房合同》約定的義務，也是《合同法》規定的義務，但是該義務僅只針對作為合同一方主體的承租人而言，并不指向第三人。因此，根據上述合同的相對性原則，原告把鑫潮招待所作為被告并無不當，但不應該再將合同外第三人的答辯人也作為被告。

二、原告訴狀所述事實，與客觀情況不符。

原告在訴訟中陳述，答辯人一直實際進行房屋出租的經營，這與客觀情況不符，也是對法律關系的混淆判定。答辯人沒有資格也沒有能力對訴爭的房屋進行出租經營，事實上答辯人也從來沒有對該房屋進行過出租經營。答辯人與訴爭房屋沒有直接的關聯關系，也沒有居住使用該房屋或進行其他形式的占用。此外，原告陳述其多次要求收回房屋，但答辯人強行阻撓，更是憑空杜撰。原告不應該也不可能向答辯人主張收回房屋，答辯人也沒有理由和力量進行阻撓。

根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第三條，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明;沒有證據或者證據不足以證明當事人事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。因此原告在沒有證據證明答辯人實際占用訴爭房屋的情況下，起訴要求答辯人騰房，不應得到法庭支持。

三、原告作為房屋的產權人和出租人，并沒有善盡法定和約定義務，不應該完全享受權利。

根據《北京市人民防空工程和普通地下室使用管理辦法》的規定，對外出租人防工程和地下室，作為產權人首先必須經過相關部門的批準并登記備案。其次，產權人必須保證出租的房屋符合防火、衛生等管理規定，并經公安消防機構、衛生主管部門檢查合格;房屋建筑安全不存在危險構件;具有上下水、衛生間、用電設施;設置機械通風或空調裝置并保證有效使用，新風量新風系統回風系統符合規范要求;具有防汛防雨水倒灌設施;設置配備機械防煙排煙系統，自動噴淋系統、應急照明系統、火災自動報警系統以及其他消防設施和器材等等。而本案中，原告出租訴爭房屋并沒有經過批準備案，法律規定應當符合的條件幾乎無一具備。而且，事實上，訴爭房屋從來也沒能正常使用過，除了非典期間長時間停用外，還有多次被水淹多次屋頂滲漏多次由于人防辦公室及地下空間管理辦公室等部門的命令停止使用。而這些都與原告沒有妥善盡到法定和約定義務有直接的關系，根據合同權利義務對等原則，原告不應在不作任何補償的情況下就毫無阻礙地享受權利。

綜上，答辯人既不是租賃合同的相對方，也不是租賃房屋的實際使用人，原告不論是基于債權的請求還是基于物權的請求，都不應該將答辯人列為被告，因此要求法庭駁回其對答辯人的訴訟請求。

此致

北京市朝陽區人民法院。

答辯人：

xxxx年5月23日。

租賃合同糾紛轉租

1、依法判決被告支付原告租金___________元及利息(暫計至___________年___________月，共___________個月)。

2、依法判決被告支付原告違約金___________元。

3、依法判決原告不返還被告保證金___________元。

4、本案所有訴訟費由被告承擔。

事實與理由。

___________年___________月___________日，原告與被告簽訂了一份房屋租賃合同，合同約定租賃期限從___________年___________月___________日至___________年___________月___________日，月租金___________元，每月___________日前交付當月的租金。被告向原告支付兩個月租金___________元作為保證金，若被告拖延交租超過___________天，原告有權解除合同并沒收保證金。合同同時約定若一方違約，則應向另一方支付違約金___________元。合同簽訂后，原告體諒被告的困難，曾多次減租給與被告方便，但是被告從___________年___________月開始拖欠原告租金共計___________元。原告向被告多次催交租金未果后，為了維護自己的合法權益，原告于___________月___________日向被告發出律師函函告被告支付租金，但是，被告至今依然沒有支付拖欠的租金。被告的行為顯然嚴重損害了原告的合法權益。為了維護原告的合法權益，原告只好訴至法院，請求法院依法判決。

此致

__________市人民法院。

具狀人：_________________。

___________年___________月___________日。

房屋租賃合同糾紛

法定代表人：京××職務：董事長。

委托代理人：蘇xxxx市易行律師事務所律師。

被上訴人：xx××購物中心有限公司。

住所地：xx市西城區××外大街××號。

法定代表人：王××職務：董事長。

初字第××號民事判決，請求撤銷一審判決，依法改判。

上訴請求：

1、請求二審法院依法撤銷一審判決，予以改判駁回被上訴人的起訴;。

2、判令由被上訴人承擔本案的訴訟費用。

事實和理由：

一審判決認定事實不清，證據不充分。

本案訴爭房屋場地，位于xx市西城區××大街××號地下一層400平方米面積屬xx商××房地產經營開發公司(以下簡稱：商××公司)所有。商××公司于xxxx年8月4日與xx林××房地產開發有限公司(以下簡稱：林××公司)簽訂了協議書，約定林××公司取得本案訴爭房屋場地5年的使用權，該協議書中并未約定林××公司享有轉租權。

被上訴人與上訴人于xxxx年8月4日簽訂《租賃合同》時，以及直到《租賃合同》xxxx年8月4日屆滿期間，被上訴人均未取得對該場地的處分權。

被上訴人在一審法院審理中提交了林××公司的《確認書》，以此證明其已經取得處分權。但事實上，《確認書》并不能證明其已經取得了該場地的處分權，理由如下：

再次，林××公司在《確認書》中表明，“將租賃房屋場地交付給被上訴人使用”。“使用”分為有償使用和無償使用兩種，若為有償使用，即為轉租，因林××公司未取得轉租權，故被上訴人對訴爭房屋場地無處分權;若為無償使用，也即林××公司自xxxx年8月4日至xxxx年8月4日長達五年期間，將其享有的收益權，按照上訴人與被上訴人之間簽訂《租賃合同》約定的租金計算，被上訴人獲得155萬元(31萬/年*5=155萬元)租金，林××公司分文未得。依據《民法通則》第58條“以合法形式掩蓋非法目的的民事法律行為無效”之規定，林××公司以讓被上訴人“無償使用”本案訴爭房屋場地的形式掩蓋林××公司及被上訴人逃避納稅義務的非法目的行為，應屬無效民事法律行為。

綜上，《確認書》的內容無法證明被上訴人是本案的適格訴訟主體，故一審法院經審理認為：“被上訴人依據xx林××房地產開發有限公司出具的確認書對訴爭房屋場地享有使用權、轉租權等合法權益，其應為本案的適格訴訟主體。”顯然系認定事實不清，依據的證據不夠充分。

根據《民事訴訟法》第一百零八條“原告是與本案有直接利害關系的公民、法人和其他組織“之規定，本案被上訴人訴訟主體資格不適格，請求二審法院經審理后予以改判，支持上訴人的上訴請求。

此致

xx市第一中級人民法院。

房屋租賃合同糾紛

上訴人(原審被告)：周xx，男，漢，住xx市xx區，公民身份號碼xxxxxxx。

被上訴人(原審原告)：周x，男，漢，住xx市xx區，公民身份號碼xxxxxx。

上訴人周xx與被上訴人周x租賃合同糾紛一案，上訴人不服xx市xx人民法院(20xx)揭xxx民初字第50號民事判決，特向貴院提起上訴。

上訴請求：

一、裁定駁回被上訴人的起訴。

二、若判決被上訴人為涉案土地的權利人，則將原審判決第一項改判為上訴人與被上訴人簽訂的《租地合同書》于上訴人提出反訴請求解除合同之日(即xxx年4月20日)起解除。

三、若判決被上訴人為涉案土地的權利人，則將原審判決第二項改判為被上訴人收取上訴人的xxx年度租金人民幣85000元，應于本判決生效之日起三十內付還上訴人。

四、本案一、二審訴訟費用由被上訴人周x承擔。

事實和理由：

一、原審判決認定事實存在錯誤。

1、原審判決認定上訴人于xxx年1月24日在中國xx電網xxxx供電局辦理了非居民用電變更用電業務時錯誤的。該項用電變更是由被上訴人辦理的。被上訴人是該項用電業務的申請人，辦理任何變更都需要被上訴人親自或授權他人辦理。從《非居民用電變更用電業務受理表》中的客戶簽章可以印證報停用電是被上訴人辦理這一事實。被上訴人暫停了供電致使上訴人租賃土地的合同目的無法實現，被上訴人的行為是嚴重的違約行為。因此，上訴人自xxx年1月24日起便具有單方解除《租地合同書》的權利。

2、原審判決將不屬于土地使用證范圍的部分租賃土地認定為臨時使用集體土地是事實認定錯誤。

《中華人民共和國土地管理法》第五十七條規定：“建設項目施工和地質勘查需要臨時使用國有土地或者農民集體所有的土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門批準。其中，在城市規劃區內的臨時用地，在報批前，應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。土地使用者應當根據土地權屬，與有關土地行政主管部門或者農村集體經濟組織、村民委員會簽訂臨時使用土地合同，并按照合同的約定支付臨時使用土地補償費。臨時使用土地的使用者應當按照臨時使用土地合同約定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。臨時使用土地期限一般不超過二年。”xx經濟聯合社自xxx年就將上述土地出租給被上訴人，時間已經超過十年，土地的用途既不是建設項目施工也不是地質勘查，更沒有經過任何審批。原審判決認為上述土地是臨時用地于法無據。

二、被上訴人不是涉案土地的權利人，無權向上訴人主張任何權利，不是本案適格的當事人，請求貴院依法駁回被上訴人的起訴。

1、眾所周知，不動產物權的轉移以登記為要件，未經登記不動產物權不發生轉移。被上訴人于xxx年7月1日與周xxxx簽訂了《轉讓廠基地協議書》轉讓約xx畝的集體土地建設使用權，但是沒有辦理該地變更登記手續，被上訴人沒有取得該約xx畝的集體土地建設使用權。周耿炎已經取得該部分土地的集體用地建設使用權，伯勞經濟聯合社無權再將該土地出租，而被上訴人向伯勞經濟聯合社繳納該部分土地租金應當視為xx經濟聯合社的不當得利。

2、被上訴人與xx經濟聯合社就不屬于土地使用證范圍的部分租賃土地約1.333畝達成的土地租賃合同無效。

(八)以借貸、租賃或者其他方式處分村集體財產;(九)村民會議認為應當由村民會議討論決定的涉及村民利益的其他事項。村民會議可以授權村民代表會議討論決定前款規定的事項。法律對討論決定村集體經濟組織財產和成員權益的事項另有規定的，依照其規定。”

(2)《中華人民共和國土地管理法》第二十六條規定：“經批準的土地利用總體規劃的修改，須經原批準機關批準;未經批準，不得改變土地利用總體規劃確定的土地用途。經國務院批準的大型能源、交通、水利等基礎設施建設用地，需要改變土地利用總體規劃的，根據國務院的批準文件修改土地利用總體規劃。經省、自治區、直轄市人民政府批準的能源、交通、水利等基礎設施建設用地，需要改變土地利用總體規劃的，屬于省級人民政府土地利用總體規劃批準權限內的，根據省級人民政府的批準文件修改土地利用總體規劃。伯勞經濟聯合社將不屬于土地使用證范圍的部分租賃土地約xxx畝出租給被上訴人作為工副業用地改變了原來土地用于農業的用途，出租行為無效。

(3)被上訴人與xx經濟聯合社簽訂的《土地租賃合同書》的合同期限已于7月1日屆滿，之后沒有重新訂立合同。也就是說租賃合同沒有以書面形式訂立，依據《合同法》第二百一十五條：“租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。”雖然xx經濟聯合社出具了《證明》，證明了被上訴人繼續支付租金，但是該項出租事宜未經村民會議討論決定，程序違法，合同無效，被上訴人未取得該約xxx畝土地的使用權。涉案土地的租金在十年過后一直還以xx市斤稻谷的價值收租，是違背市場規律的，是嚴重損害集體經濟利益的行為。被上訴人不是該土地的合法承租人。